Когда нужна оценка рыночной стоимости аренды недвижимости
- Для суда. Споры между арендодателем и арендатором об изменении ставки, взыскание задолженности по аренде, расчёт упущенной выгоды, раздел имущества, споры о неосновательном обогащении при пользовании чужим помещением без договора.
- Для банка. Банк принимает арендный поток как источник погашения кредита и требует подтвердить рыночный уровень ставки в залоговых сделках.
- Для нотариуса. Оценка права аренды при вступлении в наследство, если наследуется договор аренды или бизнес, привязанный к арендованному помещению.
- Для переуступки прав аренды. Продажа или передача права аренды помещения либо земельного участка — покупателю и продавцу нужна обоснованная цена.
- Для аренды государственного и муниципального имущества. Договоры с ДГИ Москвы, Росимуществом, муниципалитетами заключаются только по рыночной ставке, подтверждённой отчётом оценщика.
- Для заключения и продления договора. Собственник получает аргумент для торга, арендатор проверяет, не завышена ли ставка. Отчёт также нужен при аренде между взаимозависимыми лицами, чтобы исключить претензии налоговой по ценообразованию.
- Для бухгалтерского учёта. Постановка права аренды на баланс, расчёт арендных обязательств, внутренние сделки внутри группы компаний.
Что влияет на рыночную стоимость аренды недвижимости
При оценке аренды недвижимости оценщик сравнивает объект с аналогами и корректирует ставку по факторам, которые определяют цену на рынке:
- Расположение — район, удалённость от метро и магистралей, окружение, пешеходный и автомобильный трафик.
- Тип и назначение объекта — жилое или нежилое помещение, офис, торговля, склад, производство, земельный участок и вид его разрешённого использования.
- Площадь и планировка — общая и полезная площадь, высота потолков, возможность зонирования, наличие отдельного входа.
- Этаж и линия расположения — первая линия домов и первый этаж для торговых помещений стоят дороже.
- Состояние отделки и инженерных систем — ремонт, электрическая мощность, вентиляция, кондиционирование, лифты.
- Условия договора — срок аренды, включены ли в ставку НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, наличие арендных каникул и обеспечительного платежа.
- Инфраструктура — парковка, подъезд для грузового транспорта, охрана, пропускной режим.
Документы
Документы для оценки аренды недвижимости
Для нежилого помещения, здания или земельного участка:
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
- Технический паспорт БТИ, поэтажный план и экспликация
- Кадастровый паспорт или выписка на земельный участок под зданием
- Действующий договор аренды или перечень его существенных условий
- Сведения о составе арендной платы: НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы
- Сведения об обременениях: залог, субаренда, сервитуты
Для квартиры, комнаты или дома:
- Выписка из ЕГРН
- Технический паспорт или план БТИ
- Паспорт заказчика
Если каких-то документов нет, скажите об этом при заявке — специалист подскажет, чем их заменить.
