- Банк выдаст кредит от оценочной стоимости, а не от цены продавца: если оценка ниже, разницу покупатель доплачивает сам или сделка пересматривается.
- Занижение оценки — это чаще всего не ошибка, а консервативный расчёт: оценщик обязан считать по аналогам, а не по ожиданиям продавца.
- Отчёт можно оспорить законно: указать оценщику на неучтённые характеристики, приложить документы о ремонте и перепланировке, заказать повторную оценку в другой аккредитованной компании.
- Договариваться с оценщиком о «нужной» сумме нельзя — такой отчёт нарушает 135-ФЗ и может привести к отказу банка по сделке.
- Рабочие сценарии при низкой оценке: торг с продавцом на сумму разницы, увеличение первоначального взноса, выбор другого объекта, повторная оценка.
- Повторная оценка имеет смысл, когда в первом отчёте есть фактические ошибки: неверная площадь, не тот тип дома, устаревшие аналоги.
Оценка для ипотеки: Что это такое и для чего проводится?
При оформлении ипотеки банк проводит оценку недвижимости. Это нормальная процедура, позволяющая кредитной организации обезопасить себя от финансовых потерь. Эксперты рынка недвижимости считают, что разница между реальной стоимостью квартиры и оценочной может доходить до 10-20%. В этом нет ничего удивительного. Ведь оценщик проводит анализ соответствия недвижимости своим параметрам, в которые не всегда входит инфраструктура района и другие важные нюансы. Что делать, если оценщик оценил квартиру меньше, чем просит продавец? Существует несколько вариантов о которых будет рассказано ниже.
Банк проводит оценку недвижимости по ипотеке, чтобы:
- Узнать реальную стоимость квартиры, необходимой при расчете кредита.
- Получить данные о технических параметрах жилплощади.
- Проверить юридическую чистоту объекта, отправляющегося в залог.
Часто оценка квартиры или дома бывает ниже цены жилплощади, которую заявляет продавец. Например, продавец хочет получить за свою квартиру 4 500 000 рублей, а оценка банка составляет 4 000 000. Сложность в том, что банк не предоставит ипотеку больше 4 000 000. В этом случае покупателю придется или отказаться от покупки или воспользоваться вариантами решения этой проблемы, описанными ниже.
Обратите внимание: Занижение стоимости жилья – это своеобразная страховка банка. Поэтому многие кредитные учреждения стараются сделать так, чтобы экспертная оценка была ниже реальной. Такой подход не только позволяет банкам больше заработать со сделки, но и создает возможность безущербной продажи недвижимости в случае невыплаты ипотеки. Поэтому разницу между реальной и оценочной стоимостью квартиры или загородного дома нужно иметь в виду при обращении в банк.
Какие существуют методы решения вопроса с низкой оценкой стоимости жилплощади?
- Разговор с оценщиком. Присутствуйте на осмотре и покажите то, что влияет на цену, но не видно в документах: качество ремонта, встроенную технику и мебель, остающиеся по договору, состояние подъезда и двора, вид из окон. Попросите включить в отчёт актуальные аналоги — например, недавние продажи в вашем же доме. Это законный способ повлиять на оценку: вы дополняете исходные данные, а не договариваетесь о сумме.
- Повторная независимая оценка. Закажите отчёт в другой оценочной компании из списка аккредитованных банком. Перед осмотром передайте оценщику всё, что могло быть не учтено в первом отчёте: документы о капитальном ремонте и перепланировке, характеристики дома и квартиры, свежие аналоги проданных квартир в вашем доме. Оценщик не вправе «подгонять» сумму, но обязан учесть все подтверждённые характеристики объекта — если первый отчёт что-то упустил, корректная оценка окажется выше
- Обратиться в агентство недвижимости. Не знаете, что делать, если оценщик оценил квартиру ниже кадастровой стоимости? Воспользуйтесь помощью профильных компаний. Их сотрудники знают, как работать в таких ситуациях и приложат все усилия, чтобы все участники сделки (продавец, покупатель и банк) остались в выигрыше.
Если все указанные выше способы не работают, то у покупателя два варианта решения проблемы: покрыть разницу из собственных средств или отказаться от приобретения недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, желательно еще раз взвесить все за и против покупки конкретного жилья. Быть может, на рынке появилась квартира, которая ничем не уступает выбранному варианту, но стоит дешевле. Тогда шансы на одобрение ипотеки банков увеличатся.
Что делать, если оценщик оценил квартиру на меньшую сумму? Советуем не терять время и сразу обратиться в нашу компанию. Предоставляем услуги независимой экспертизы и оценки имущества. Сотрудники «Эксперт Оценки» работают на законных основаниях. Предоставим все необходимые документы и поможем решить проблемы с оценкой недвижимости в пользу своих клиентов.
Из практики
В двух случаях из трёх «заниженная» оценка объясняется тем, что продавец назначил цену по объявлениям, а не по сделкам. Объявления висят с запасом на торг, оценщик же считает по реально проданным аналогам.
Настоящие ошибки в отчётах тоже встречаются: неверная площадь из старого техпаспорта, аналоги из другого типа дома, неучтённый капитальный ремонт. Такие вещи оспариваются быстро — достаточно передать оценщику документы.
Чего делать не стоит — просить оценщика «подтянуть» сумму. Отчёт проходит проверку в банке, и завышение вскрывается сравнением с базой сделок. Итог — отказ по сделке и потерянные недели.
