Когда нужна оценка сервитута и обременений
- Для суда. Собственник и заинтересованное лицо не договорились: один требует установить сервитут, второй не согласен с условиями или с суммой. Суд устанавливает сервитут и определяет плату, опираясь на отчёт оценщика. Отчёт нужен и по искам о взыскании платы за уже сложившееся пользование участком.
- Для соглашения об установлении сервитута. Стороны договариваются добровольно и фиксируют плату в соглашении. Отчёт защищает обе стороны: собственник видит, что не продешевил, плательщик видит, что не переплатил.
- Для публичного сервитута. Плата за публичный сервитут в отношении частных земельных участков определяется по рыночной стоимости — это относится к размещению линий электропередачи, газопроводов, водопроводов, сетей связи, автомобильных дорог и подъездов к ним.
- Для сетевых и ресурсоснабжающих организаций. Компании, которые строят и обслуживают линейные объекты, обязаны обосновать размер платы собственникам участков по трассе прохождения сети.
- Для государственного и муниципального имущества. Сервитут в отношении участков в федеральной, региональной и муниципальной собственности оформляется только по обоснованному расчёту платы.
- Для банка и залоговых сделок. Обременённый объект стоит дешевле необременённого. Банк требует отчёт, где посчитано влияние сервитута, аренды или охранной зоны на залоговую стоимость.
- Для купли-продажи и изъятия недвижимости. Покупатель хочет знать, сколько он теряет из-за обременения. При изъятии участка для государственных нужд обременения учитываются в размере возмещения.
- Для наследства, раздела имущества и бухгалтерского учёта. Постановка права на баланс, расчёт стоимости доли, определение стоимости имущества с учётом действующих ограничений.
Что влияет на стоимость сервитута и размер платы
При оценке сервитута оценщик считает, сколько собственник теряет из-за ограничения, и переводит эти потери в деньги. На результат влияют:
- Площадь части участка под сервитутом — сколько квадратных метров попадает в зону действия сервитута и какую долю они составляют от всего участка.
- Срок действия — сервитут постоянный или срочный, на сколько лет он устанавливается, разовый это доступ или регулярное пользование.
- Вид пользования — проход и проезд, прокладка и эксплуатация коммуникаций, размещение опоры, ремонт соседнего здания, доступ строительной техники.
- Степень ограничения прав собственника — сохраняет ли он возможность использовать эту часть участка или теряет её полностью, попадает ли под запрет застройки.
- Рыночная стоимость участка и вид разрешённого использования — участок под многоэтажную застройку и участок сельхозназначения дают разную величину потерь при одинаковой площади сервитута.
- Расположение зоны сервитута — проходит ли она по краю участка или разрезает его посередине, мешает ли подъезду и застройке остальной части.
- Реальный ущерб — снос построек и ограждений, вырубка насаждений, перенос коммуникаций, затраты на рекультивацию земли.
- Упущенная выгода — доход, который собственник не получит за период действия сервитута: неполученная арендная плата, несобранный урожай, невозможность реализовать проект застройки.
- Уже действующие обременения — аренда, залог, охранные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, которые ограничивают участок и до установления сервитута.
Какие обременения мы оцениваем
- Сервитут частный и публичный — на земельный участок, здание, сооружение, помещение
- Аренда и субаренда — влияние действующего договора на стоимость объекта
- Ипотека и залог — оценка объекта с учётом обеспечительного обременения
- Охранные зоны и зоны с особыми условиями использования территории — газопроводы, ЛЭП, тепловые сети, водоохранные и санитарно-защитные зоны
- Ограничения по объектам культурного наследия — охранные обязательства, предмет охраны, запрет изменений
- Рента и пожизненное содержание с иждивением
- Арест, запрет регистрационных действий, доверительное управление, концессионное соглашение
Документы для оценки сервитута и обременений
Для земельного участка:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, аренды, свидетельство о праве
- Межевой план либо схема границ сферы действия сервитута с координатами поворотных точек
- Кадастровый план территории или кадастровая выписка
- Проект соглашения об установлении сервитута либо решение органа власти об установлении публичного сервитута
- Проектная документация линейного объекта, если сервитут нужен для прокладки коммуникаций
- Сведения о постройках, ограждениях и насаждениях, которые попадают в зону сервитута
- Сведения о действующих обременениях: аренда, залог, охранные зоны, ЗОУИТ
Для здания, сооружения или помещения:
- Выписка из ЕГРН
- Технический паспорт БТИ, поэтажный план и экспликация
- Действующие договоры аренды, залога, охранные обязательства
- Паспорт заказчика или реквизиты организации
Если каких-то документов нет, скажите об этом при заявке — специалист подскажет, чем их заменить и как их получить.
