Что входит в оценку имущественного комплекса завода
Состав объектов согласуем на этапе задания на оценку. Полный имущественный комплекс включает:
- Земельный участок — право собственности или аренды, площадь, категория земель и вид разрешённого использования, наличие санитарно-защитной зоны.
- Здания и сооружения — производственные корпуса, склады, ремонтные и энергетические цеха, административно-бытовые здания, эстакады, резервуары, дымовые трубы, ограждения, внутризаводские дороги и подъездные железнодорожные пути.
- Машины и оборудование — технологические линии, станки, прессы, печи, компрессорное и насосное оборудование, грузоподъёмные краны, лабораторное оборудование.
- Инженерная инфраструктура — трансформаторные подстанции, выделенная электрическая мощность, котельные, системы водоснабжения, водоотведения, очистные сооружения, газопроводы, сети сжатого воздуха.
- Транспорт и спецтехника — автопарк, погрузчики, тепловозы и вагоны собственного парка.
- Оборотные активы — сырьё, материалы, незавершённое производство, готовая продукция на складах.
- Нематериальные активы — товарные знаки, патенты, полезные модели, конструкторская и технологическая документация, лицензии, программное обеспечение.
- Обязательства и права требования — дебиторская и кредиторская задолженность, кредиты, договоры с поставщиками и покупателями, если оценивается предприятие целиком.
Когда нужна оценка стоимости завода
- Для банка и залога. Кредит под залог производственных активов, проектное финансирование, переоценка предмета залога по требованию банка. Отчёт готовится с учётом ФСО № 9 и содержит расчёт ликвидационной стоимости и срока экспозиции.
- Для купли-продажи. Продажа завода целиком или покупка производственной площадки. Отчёт даёт обеим сторонам обоснованную цену и защищает от претензий налоговой к цене сделки.
- Для суда. Корпоративные споры между собственниками, раздел имущества, взыскание убытков, оспаривание сделок, споры о кадастровой стоимости промышленной недвижимости.
- Для банкротства. Оценка имущественного комплекса для торгов по 127-ФЗ, определение начальной цены лотов, отчёт для арбитражного управляющего и собрания кредиторов.
- Для внесения в уставный капитал. Передача здания цеха, оборудования или всего производственного комплекса в оплату долей и акций требует отчёта независимого оценщика.
- Для бухгалтерского учёта и МСФО. Переоценка основных средств, тест на обесценение, распределение цены покупки при приобретении бизнеса, подготовка отчётности по ФСБУ 6/2020.
- Для страхования. Расчёт страховой суммы по зданиям, оборудованию и товарным запасам, а также расчёт ущерба после пожара, аварии или затопления.
- Для сделок с государственным имуществом. Приватизация, выкуп земли под предприятием, аренда государственных промышленных объектов, сделки с участием Росимущества.
- Для наследства и дарения. Нотариус рассчитывает госпошлину от рыночной стоимости доли в промышленной компании или самого имущественного комплекса.
- Для инвестора и управленческих решений. Привлечение соинвестора, выделение непрофильных активов, консервация или перепрофилирование площадки.
Что влияет на стоимость завода
Оценщик определяет стоимость по трём подходам и согласовывает результаты. Для действующего производства ведущим обычно становится доходный подход, для остановленной площадки — затратный, для типовых складских и производственных корпусов — сравнительный. На итоговую цифру влияют:
- Расположение площадки — регион, удалённость от федеральных трасс, наличие железнодорожной ветки, близость к рынкам сбыта и к жилой застройке.
- Земля и её правовой статус — собственность или аренда, срок договора аренды, категория земель, вид разрешённого использования, возможность перепрофилировать участок под склад или жильё.
- Состояние зданий — год постройки, конструктивная схема, износ несущих конструкций и кровли, высота пролётов, нагрузка на пол, состояние подкрановых путей.
- Обеспеченность мощностями — выделенная электрическая мощность в кВт, наличие газа, пара, сжатого воздуха, мощность очистных сооружений. Дефицит мощности снижает стоимость сильнее, чем изношенная отделка.
- Оборудование — год выпуска, производитель, фактическая наработка, физический износ, доступность запчастей и сервиса, а также функциональное устаревание, когда станок исправен, но выпускает продукцию дороже современных аналогов.
- Загрузка производства — фактический объём выпуска относительно проектной мощности, устойчивость заказов, рентабельность продукции.
- Экономика предприятия — выручка, себестоимость, EBITDA, потребность в оборотном капитале и в капитальных вложениях на ближайшие годы.
- Экологические и разрешительные ограничения — категория объекта негативного воздействия, лицензии, накопленный экологический ущерб, затраты на рекультивацию.
- Обременения — залоги, аресты, договоры аренды частей площадки, сервитуты, права третьих лиц на инфраструктуру.
Документы для оценки завода и имущественного комплекса
Правоустанавливающие документы:
- Выписки из ЕГРН на все здания, сооружения и земельный участок или свидетельства о праве собственности
- Договор аренды земельного участка, если земля не в собственности
- Технические паспорта БТИ, поэтажные планы и экспликации по каждому корпусу
- Сведения об обременениях: залоги, аресты, договоры аренды, сервитуты
Документы по оборудованию и транспорту:
- Инвентарная опись основных средств с датой ввода в эксплуатацию, первоначальной и остаточной стоимостью
- Паспорта, руководства и сертификаты на ключевое технологическое оборудование
- ПТС и свидетельства о регистрации по транспорту и самоходной технике
- Данные о наработке, ремонтах и модернизации по основным линиям
Финансовые документы (если оценивается предприятие целиком или доля в нём):
- Бухгалтерская отчётность за последние 3 года и за последний отчётный период: баланс, отчёт о финансовых результатах
- Расшифровки основных средств, запасов, дебиторской и кредиторской задолженности
- Данные об объёмах выпуска и продаж в натуральном и денежном выражении
- Кредитные договоры, договоры лизинга, план капитальных вложений
- Устав, выписка из ЕГРЮЛ, список участников или реестр акционеров
Документы по инфраструктуре и разрешениям:
- Договоры и акты технологического присоединения с указанием выделенной мощности
- Лицензии и разрешительная документация на вид деятельности
- Документы по объекту негативного воздействия на окружающую среду
Если части документов нет, скажите об этом при заявке. Специалист подскажет, чем их заменить и какие сведения оценщик соберёт самостоятельно из открытых источников.
