- Часть заемщиков ВТБ получает ипотеку без отчета, стоимость квартиры банк считает сам по данным госреестров. Если менеджер запросил отчет, значит, объект или сделка под экспресс-оценку не подошли.
- Отчет для ВТБ подписывается электронной подписью оценщика и уходит в банк без вашего участия.
- При рефинансировании выезд оценщика не нужен, квартиру снимают на смартфон.
- По новостройке отчет понадобится после сдачи дома, когда оформляете собственность и закладную, и откладывать этот этап не стоит.
- Если оценка ниже цены договора, кредит считают от меньшей суммы, а разницу закрывает ваш взнос. Сверьте цену с рынком до того, как отдавать задаток.
Когда ВТБ просит отчет, а когда считает стоимость сам
В сентябре 2023 года ВТБ запустил ипотеку без отчета об оценке для готовых квартир и апартаментов на вторичном рынке. По данным банка, клиент на этом экономит до 5 000 руб. В конце 2024 года ВТБ и группа SRG, оператор сервиса оценки, сообщили, что так оформляют около 60% ипотечных клиентов банка. Остальные 40% заказывают отчет онлайн, и чаще всего без выезда оценщика.
Поэтому первое, что стоит выяснить у менеджера, нужен ли вам отчет вообще. Ответ зависит от объекта, программы и цели кредита, и угадывать его заранее нет смысла.
Как работает экспресс-оценка
Система берет адрес квартиры, подтягивает сведения из государственных реестров и сама рассчитывает стоимость. Заемщик никого-то не вызывает и ничего не оплачивает. В пресс-релизе ВТБ и SRG указано, что расчет занимает секунды.
С ипотекой с господдержкой сложнее. Сервис банка прямо пишет, что параметры экспресс-оценки для льготных программ надо уточнять у менеджера, так что при семейной ипотеке на это не рассчитывайте, пока не получили ответ.
В каких случаях отчет понадобится
Отчет об оценке ВТБ принимает для трех целей. Это покупка жилья в ипотеку под залог этого же жилья, рефинансирование или нецелевой кредит под залог квартиры и оформление в собственность квартиры, купленной по договору участия, с регистрацией закладной.
Последний случай касается почти всех, кто брал ипотеку на новостройку. Пока дом строился, залогом были права по ДДУ. После сдачи дома банку нужна оценка уже готовой квартиры.
Как заказать оценку для ВТБ
Способов два, и они не исключают друг друга. Можно оформить заказ через сервис банка или договориться с оценочной компанией напрямую. В обоих случаях отчет должен оказаться в системе банка в электронном виде.
Через сервис zalog-ocenka.ru
Это официальный сервис заказа оценки для кредитования в ВТБ, его ведет компания из группы SRG. В заявке вы выбираете цель, указываете объект и сами выбираете исполнителя из предложенных компаний. После осмотра оценщик подписывает отчет электронной подписью, и документ уходит в банк автоматически.
Бумажный экземпляр по условиям сервиса не выдают. Электронные отчеты с подписью оценщика ВТБ принимает с 2018 года, так что за оригиналом в офис никто не пошлет.
Самоосмотр со смартфона
Вместо визита оценщика сервис предлагает снять квартиру самостоятельно по инструкции. На самоосмотре сервис обещает отчет за один рабочий день. При рефинансировании выезд оценщика не требуется совсем, а загородную недвижимость ВТБ в 2024 году полностью перевел на онлайн-оценку.
Снимать придется все помещения, окна, кухонное или сантехническое оборудование, вид дома снаружи и подъезд. Если кадры смазаны или в них не видно комнату целиком, оценщик попросит переснять, и вся переписка растянется на день.
Напрямую у оценочной компании
Этот путь удобен, когда у объекта есть сложности. Например, площадь в выписке не совпадает с фактической, квартира бизнес-класса, рядом с ипотекой идет раздел или наследство. Живой разговор с оценщиком до заказа экономит время, которое иначе ушло бы на доработку отчета.
В Эксперт Оценке отчет для ВТБ на квартиру до 100 кв. м стоит от 5 000 руб. и готов за 1-2 рабочих дня, срочный вариант за один день стоит от 6 000 руб. Условия и порядок заказа собраны на странице оценки квартиры для ВТБ. Независимо от выбора исполнителя, спросите заранее, как именно отчет попадет в банк, через сервис или файлом с подписью, и кто его туда загружает.
Что подготовить до осмотра
Набор документов короткий, но без него оценщик не выедет или выпустит отчет с оговорками. Сканы отправляют на почту заранее, чтобы на осмотре сверять факт с планом, а не искать бумаги.
Вторичное жилье
Нужны выписка из ЕГРН или старое свидетельство о собственности, технический паспорт или поэтажный план с экспликацией и паспорт заказчика. Если квартира приватизирована давно и техпаспорт затерялся, закажите новый в БТИ до осмотра, а не после.
Новостройка после сдачи дома
Понадобятся договор участия или договор уступки, акт приема-передачи, поэтажный план с экспликацией и паспорт. Выписку из ЕГРН прикладывают, если собственность уже зарегистрирована. В акте и в плане должна совпадать площадь, иначе оценщику придется объяснять расхождение в отчете.
Квартира к визиту оценщика
Ремонт ради оценки делать не нужно. Достаточно открыть доступ во все комнаты, на балкон и в санузел. Если перепланировка не согласована, скажите об этом сразу. Оценщик все равно сверит план с фактом, и сюрприз в отчете обойдется дороже честного разговора.
Экспертная врезка
Комментарий оценщиков Эксперт Оценки
Мы часто видим одну и ту же картину с новостройками. Ключи получены, ремонт идет, о закладной все забыли. Потом банк напоминает, и выясняется, что в квартире уже снесли перегородку между кухней и комнатой. Оценщик обязан отразить это в отчете. Закажите оценку сразу после регистрации права собственности, пока квартира совпадает с планом БТИ, и вопрос закроется за один визит.
Сколько живет отчет и как планировать даты
Закон об оценочной деятельности в статье 12 рекомендует использовать итоговую стоимость для сделки, если с даты составления отчета прошло не больше шести месяцев. ВТБ в своей статье об оценке жилья называет полгода минимальным сроком и оговаривает, что точный срок устанавливает банк.
Если сделка затянулась
Одобрение ипотеки, поиск квартиры и выход на сделку иногда растягиваются на месяцы. Заказывайте оценку, когда объект выбран и продавец готов выходить на сделку в ближайшие недели. Отчет, сделанный впрок под один вариант, для другой квартиры бесполезен.
Новостройка от ДДУ до закладной
Здесь отсчет идет от регистрации права собственности. Получили выписку из ЕГРН, заказывайте оценку с целью оформления построенного жилья и регистрации закладной. Дата оценки должна быть не раньше регистрации, поэтому отчет, сделанный по ДДУ до сдачи дома, этот этап не закрывает.
Если оценка вышла ниже цены договора
Оценщик определяет рыночную стоимость, а не цену, о которой договорились продавец и покупатель. Расхождение в пару процентов случается, расхождение в 10% и больше обычно означает, что цена объявления оторвалась от сделок по соседним квартирам.
Как это отражается на взносе
Банк считает кредит от меньшей из двух сумм. Пример с условными цифрами. Квартира продается за 12 млн руб., оценщик определил 11,4 млн руб., банк готов дать 80% стоимости. Кредит составит 9,12 млн руб., а не 9,6 млн руб., и покупателю придется добавить 480 тыс. руб. из своих денег.
Что делать покупателю
Сначала проверьте данные в отчете. Площадь, этаж, год постройки, состояние отделки и аналоги должны соответствовать вашей квартире. Если оценщик ошибся в исходных данных, это повод для исправления.
Если данные верны, у вас есть аргумент для торга с продавцом, подписанный оценщиком с полисом ответственности. Просить оценщика поднять цифру бесполезно и рискованно. Оценщик отвечает за результат по закону, а банк проверяет отчеты и сравнивает их с рыночными данными.
