Когда нужна оценка стоимости здания
- Для банка. Здание передаётся в залог по кредиту, кредитной линии или проектному финансированию. Банк принимает решение о сумме кредита по рыночной и ликвидационной стоимости, подтверждённой отчётом аккредитованного оценщика.
- Для суда. Раздел имущества между собственниками, корпоративные споры, споры о цене выкупа доли, взыскание убытков, обращение взыскания на объект, оспаривание сделки. Суд назначает стоимость по отчёту или по судебной экспертизе, и качество отчёта прямо влияет на решение.
- Для купли-продажи. Продавец получает обоснование цены, покупатель проверяет, не переплачивает ли он. При продаже здания юридическим лицом отчёт защищает руководителя от претензий участников и налоговой по цене сделки.
- Для оспаривания кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания завышена — значит, завышен налог на имущество. Отчёт о рыночной стоимости подаётся в бюджетное учреждение или в суд и снижает налоговую нагрузку на весь период.
- Для внесения в уставный капитал. Здание вносится в уставный капитал ООО или АО. Закон требует привлечь независимого оценщика, оценка обязательна при любой стоимости вклада.
- Для бухгалтерского учёта и отчётности. Переоценка основных средств, постановка объекта на баланс, отчётность по МСФО, тест на обесценение активов, подготовка к аудиту.
- Для наследства и нотариуса. Здание входит в наследственную массу, нотариус рассчитывает пошлину и доли наследников по отчёту об оценке на дату смерти.
- Для страхования. Страховая сумма определяется по стоимости замещения здания, чтобы при страховом случае выплаты хватило на восстановление объекта.
- Для приватизации и выкупа государственного имущества. Выкуп арендуемого здания у города или у Росимущества проводится по рыночной стоимости, подтверждённой отчётом.
- Для банкротства и торгов. Определение начальной цены продажи здания на торгах, оценка имущества должника по требованию арбитражного управляющего или кредиторов.
Что влияет на рыночную стоимость здания
При оценке здания эксперт подбирает аналоги и корректирует цену по факторам, которые определяют стоимость на рынке:
- Местоположение — округ и район, удалённость от МКАД и вылетных магистралей, транспортная доступность для сотрудников и для грузового транспорта, окружающая застройка.
- Назначение и класс объекта — офисное, торговое, производственное, складское или административно-бытовое здание, класс объекта, возможность перепрофилирования под другое использование.
- Земельный участок под зданием — площадь участка, вид разрешённого использования, право на участок. Здание на участке в собственности стоит заметно дороже такого же здания на участке в аренде у города.
- Год постройки, конструктив и износ — материал стен и перекрытий, этажность, высота потолков, шаг колонн, состояние кровли и фасадов, физический и функциональный износ.
- Инженерные мощности — выделенная электрическая мощность, газ, вода, канализация, отопление, вентиляция, наличие собственной котельной или трансформаторной подстанции. Для производственных зданий мощности часто стоят дороже самих стен.
- Площадь и её структура — общая, полезная и арендопригодная площадь, соотношение основных и вспомогательных помещений, наличие антресолей и подвалов.
- Инфраструктура участка — парковка, зона разгрузки, подъездные пути, железнодорожная ветка, ограждение, охрана, пропускной режим.
- Текущее использование и доходность — сдано здание в аренду или пустует, ставки по действующим договорам, срок договоров, заполняемость.
- Обременения — залог, аренда, сервитуты, охранные зоны сетей, статус объекта культурного наследия.
Особенности оценки комплекса зданий
Оценка комплекса зданий отличается от оценки одного объекта. Комплекс — это несколько зданий и сооружений, объединённых общим назначением и общей территорией: производственная площадка с цехами и складами, база с административным корпусом и ангарами, логистический терминал, автокомбинат. Части комплекса физически и технологически связаны между собой, поэтому оценивать их по отдельности и складывать результат нельзя — итог будет неверным.
При оценке комплекса зданий мы решаем три задачи, которых нет при оценке одного здания:
- Определяем состав объекта оценки. Проверяем по выписке ЕГРН, какие здания, сооружения и участки входят в комплекс, зарегистрирован ли он как единый недвижимый комплекс по статье 133.1 Гражданского кодекса или как набор отдельных объектов. От этого зависит и методика расчёта, и то, как объект будет фигурировать в сделке.
- Учитываем связи между объектами. Котельная, трансформаторная подстанция, очистные сооружения, внутриплощадочные сети и дороги сами по себе почти ничего не стоят, но без них не работают основные корпуса. Их стоимость учитывается в составе комплекса, а не отдельной строкой.
- Выбираем подход к оценке под конкретный объект. Для типовых зданий работает сравнительный подход, для доходной недвижимости — доходный, для специализированных производственных комплексов, у которых нет аналогов на рынке, основным становится затратный подход с расчётом стоимости замещения и накопленного износа. В отчёте применяются все применимые подходы, а результаты согласовываются в итоговую величину.
Документы для оценки здания
- Выписка из ЕГРН на здание или свидетельство о праве собственности
- Выписка из ЕГРН на земельный участок под зданием либо договор аренды участка
- Технический паспорт БТИ, поэтажный план и экспликация
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если здание построено недавно
- Справка о балансовой и остаточной стоимости объекта, инвентарный номер, дата постановки на учёт — для юридических лиц
- Сведения об обременениях: залог, аренда, сервитуты, охранные зоны
- Действующие договоры аренды, если здание сдаётся, — для расчёта доходным подходом
- Паспорт заказчика или реквизиты организации
Дополнительно для оценки комплекса зданий
- Перечень всех объектов комплекса с кадастровыми номерами и площадями
- Ситуационный план или генплан территории с расположением корпусов
- Сведения о вспомогательных сооружениях и коммуникациях: сети, дороги, ограждение, подстанция, котельная
- Документы о выделенных мощностях: акты технологического присоединения, договоры с ресурсоснабжающими организациями
Если каких-то документов нет, скажите об этом при заявке — специалист подскажет, чем их заменить и что можно заказать быстро.
